上訴人郭某與被上訴人遼寧某公共設(shè)施管理有限公司租賃合同糾紛案

　　——地下商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代租模式糾紛展現(xiàn)及裁判理路探考

　　基本案情

　　上訴人（原審原告）：郭某。

　　被上訴人（原審被告）：遼寧某公共設(shè)施管理有限公司。

　　郭某向一審法院起訴請求：1.判令郭某與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司之間簽訂的《某商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡稱“涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》”）超過20年部分無效；2.判令解除郭某與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司之間簽訂的剩余部分期限的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》；3.判令遼寧某公共設(shè)施管理有限公司返還商鋪轉(zhuǎn)讓款565,956元及利息；4.本案訴訟費由遼寧某公共設(shè)施管理有限公司承擔(dān)。

　　法院經(jīng)審理查明：2013年11月29日，郭某（乙方）與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司（甲方）簽訂涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》，約定商鋪位于沈陽市某處地下的上層XX號，使用面積約6.6平方米（以下簡稱“涉訴地下商鋪”）。某處開業(yè)時間預(yù)計為2013年12月14日，乙方享有商鋪經(jīng)營使用權(quán)的期限自商場開業(yè)三年后37年，甲方將就某處的實際開業(yè)日期進行公告，若某處實際開業(yè)時間與本協(xié)議約定的預(yù)計開業(yè)時間不符，甲乙雙方同意以某處的實際開業(yè)時間為準(zhǔn)。乙方的轉(zhuǎn)讓期限按商場實際交付之日起進行相應(yīng)順延。合同簽訂后，郭某交納了商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款565,956元，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司于2013年11月29日為郭某開具了兩張收款收據(jù)（金額分別394,526元和171,430元）。

　　另查明，2013年11月7日，沈陽市建設(shè)工程質(zhì)量檢測中心出具結(jié)構(gòu)實體驗證檢驗報告，載明沈陽市某地區(qū)人防工程混凝土強度、鋼筋保護層符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。2013年12月5日，某處人防工程取得公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證。涉訴地下商鋪所在的某處廣場于2013年12月14日開幕。

　　2016年11月5日，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司向郭某郵寄通知一份，通知郭某于2016年11月20日之前提交有關(guān)材料，逾期未提交，將視為其自愿全權(quán)委托公司將商鋪對外出租。2016年11月23日，郭某給案外人郭某玲出具授權(quán)一份，載明“本人郭某系某購物廣場負(fù)一層上XX、XX、XX號商鋪業(yè)主，因本人在外地，現(xiàn)委任郭某玲代辦本人所購買的商鋪的一切事宜，如發(fā)生任何事宜由本人負(fù)責(zé)”。其后，郭某玲代替郭某簽訂《沈陽某代租申請》（以下簡稱“《代租申請》”），申請商場幫助將商鋪對外出租。代租期限為一年，代租期2016年12月14日至2017年12月13日止。租金標(biāo)準(zhǔn)以該商鋪實際租賃租金標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。商鋪業(yè)主在代租期間不可以任何理由提前終止代租約定、不可以任何名義干擾承租商的日常經(jīng)營。業(yè)主如擬定將該商鋪的經(jīng)營權(quán)交予商場代為租賃或收回經(jīng)營權(quán)自行經(jīng)營，均須在下一租賃年度開始日提前三個月提交申請，并經(jīng)商場核準(zhǔn)后方可執(zhí)行，審核期限為一個月。在該商鋪經(jīng)營使用權(quán)期限內(nèi)如下一租賃年度開始日前兩個月業(yè)主仍未遞交申請或申請核準(zhǔn)未經(jīng)商場通過，則該商鋪延用原代租或自營形式。

　　再查明，2010年12月20日，沈陽市人民防空辦公室（以下簡稱“市人防辦”）與某商業(yè)控股有限公司簽訂《人防工程開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱“涉訴《出讓合同》”）。2011年6月9日，市人防辦、某商業(yè)控股有限公司與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂《人防工程建設(shè)權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)出讓合同之補充合同》（以下簡稱“涉訴《補充合同》”）。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司取得涉訴商鋪所在人防工程的開發(fā)建設(shè)權(quán)2年及經(jīng)營使用權(quán)40年。

　　裁判結(jié)果

　　沈陽市和平區(qū)人民法院于2018年9月25日作出（2017）遼0102民初11050號民事判決，認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱“《人民防空法》”）第五條規(guī)定，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司取得沈陽市某地區(qū)人防工程的開發(fā)建設(shè)權(quán)及經(jīng)營使用權(quán)，其經(jīng)營使用權(quán)確定為40年并不違反法律規(guī)定，故依法擁有對涉訴商鋪40年的經(jīng)營使用權(quán)，并且可以依法“在四十年使用期限內(nèi)”對商鋪再行轉(zhuǎn)讓。本案爭議的焦點在于郭某、遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》合同性質(zhì)問題。無論從合同的名稱、合同的目的還是合同約定的履行標(biāo)的來看，雙方當(dāng)事人均無不動產(chǎn)租賃的意思表示。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司將涉訴商鋪的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給郭某，轉(zhuǎn)讓期限未超過四十年。合同簽訂后，郭某交付了全部經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款，并與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂了《待租申請》，故雙方簽訂的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》是對遼寧某公共設(shè)施管理有限公司已經(jīng)合法擁有的經(jīng)營使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并非租賃合同，該轉(zhuǎn)讓合同是雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。判決：駁回郭某的訴訟請求。

　　宣判后，郭某提出上訴。上訴請求：1.撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判支持郭某的一審全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費用由遼寧某公共設(shè)施管理有限公司承擔(dān)。事實和理由：一、雙方簽訂的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》為租賃合同，超過20年部分屬于法定無效。二、《人民防空法》、《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》（以下簡稱“《人防工程管理辦法》”）明確規(guī)定人防工程只能出租，而本案工程不符合出租條件。由于涉訴地下商鋪所屬工程項目一直沒有通過竣工驗收，導(dǎo)致無法投入使用，合同目的也無法實現(xiàn)。

　　遼寧某公共設(shè)施管理有限公司辯稱，一、遼寧某公共設(shè)施管理有限公司享有涉訴工程的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，涉訴工程已經(jīng)檢測合格，并取得了消防驗收手續(xù)。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司作為新受讓人取得涉訴某處人防工程項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)，所以遼寧某公共設(shè)施管理有限公司對涉訴工程具有合法權(quán)利，有權(quán)對外轉(zhuǎn)讓并簽署合同。二、雙方基于涉訴地下商鋪訂立的合同是經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而不是租賃合同。只要不超過該權(quán)利本身的年限即可。三、郭某已經(jīng)接收涉訴地下商鋪，不存在解除合同事由。郭某接收地下商鋪后，又與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂《代租申請》，委托遼寧某公共設(shè)施管理有限公司代為轉(zhuǎn)租、代為經(jīng)營。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司完全積極履行了合同約定的義務(wù)，不存在任何過錯。四、郭某的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，要求解除合同亦沒有法律依據(jù)。綜上，一審法院認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，請求二審法院依法維持原判。

　　二審法院另查明，2010年12月16日，某商業(yè)控股有限公司與市人防辦簽訂的涉訴《出讓合同》中第二條約定：“人防工程所有權(quán)，以及人防工程占用土地的所有權(quán)、使用權(quán)歸國家所有，出讓人根據(jù)沈陽市人民政府的授權(quán)出讓人防工程開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)，地下資源、埋藏物不屬于出讓范圍?！钡谌龡l約定：“受讓人對依法取得的人防工程開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)，在出讓期限內(nèi)享有使用、收益權(quán)?！钡谑粭l第（五）款約定：“開發(fā)建設(shè)權(quán)2年（即2年內(nèi)完成全部建設(shè)項目，從本合同簽訂之日起計算）；經(jīng)營使用權(quán)40年（從工程竣工驗收之日起計算）。”某條約定：“工程使用期間，在不改變本合同約定前提下，受讓人整體或部分轉(zhuǎn)讓（出租）人防工程的使用權(quán)，須以書面形式申請，報送人防部門同意并辦理相關(guān)變更手續(xù)后，受讓人方可轉(zhuǎn)讓工程使用權(quán)。”第二十四條約定：“未經(jīng)出讓人書面同意，受讓人不得擅自改變本合同項下的權(quán)利義務(wù)，否則出讓人有權(quán)解除本合同，收回人防工程使用權(quán)，因此造成的損失由受讓人承擔(dān)。本合同項下的全部或部分人防工程使用權(quán)出租后，本合同和人防工程使用權(quán)登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)?！?

　　2010年12月16日，出讓人市人防辦與受讓人某商業(yè)控股有限公司共同作為申請人向遼寧誠信公證處就涉訴《出讓合同》申請辦理公證，該處于2010年12月20日作出（2010）遼誠證民字第2342號公證書，載明：“雙方當(dāng)事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定；合同內(nèi)容符合《中華人民共和國合同法》的規(guī)定；合同上雙方當(dāng)事人的簽字與印鑒均屬實。”

　　2011年6月9日，市人防辦作為管理人，與某商業(yè)控股有限公司、遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂的涉訴《補充合同》第一條約定：“各方同意，自本補充合同生效之日起，原使用單位在原合同項下關(guān)于某街人防工程（項目編號為RF2010-009號）和某路人防工程（項目編號為RF2010-011）所享有的權(quán)利和義務(wù)，全部轉(zhuǎn)移給新使用單位。”第二條約定：“新使用單位承諾，自本補充合同生效之日起，將按照原合同的約定，接受、享有和承擔(dān)原使用單位就某街人防工程項目和某路人防工程項目所承擔(dān)的全部權(quán)利和義務(wù)?！钡谌龡l約定：“各方同意，原合同第六條‘使用責(zé)任’第4款變更為：‘使用單位應(yīng)當(dāng)按照人防工程使用合同約定的期限使用人防工程。使用單位不得擅自整體轉(zhuǎn)讓、整體租賃/轉(zhuǎn)租、抵押人防工程使用權(quán)。確需整體轉(zhuǎn)讓、整體租賃/轉(zhuǎn)租、抵押人防工程使用權(quán)的，應(yīng)經(jīng)管理人批準(zhǔn)，與管理人重新簽訂人防工程使用合同。’”

　　二審法院又查明，某商業(yè)控股有限公司系在中國境外設(shè)立的公司，遵照“商業(yè)存在”的原則，已在遼寧省沈陽市設(shè)立五家外商獨資企業(yè)，其中包括本案遼寧某公共設(shè)施管理有限公司。

　　二審法院再查明，2013年11月29日，郭某作為乙方與甲方遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》中第八章“合同的變更、終止和期滿”第三十條約定：“本合同自簽訂之日起，未經(jīng)甲乙雙方書面協(xié)議，任何一方不得單方面變更或解除合同，但本合同有明確約定的除外?！钡谌粭l約定：“合同期內(nèi)，如乙方（郭某）提出將商鋪的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶，應(yīng)提前一個月向甲方提出書面申請，經(jīng)甲方（遼寧某公共設(shè)施管理有限公司）審核同意后，按有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并交納相應(yīng)費用?！钡谑徽隆盃幾h解決”第三十五條約定：“本合同的締結(jié)、生效、履行、解釋及糾紛解決適用中華人民共和國法律。與本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，協(xié)議雙方應(yīng)通過友好協(xié)商解決。如果不能協(xié)商解決，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。”第十二章“其他”第三十七條約定：“甲方對乙方的通知，甲方可選擇當(dāng)面送達、按本合同所述通信地址（或乙方隨后書面通知的通信地址）郵寄送達、或留置送達（即將信函置于該商鋪適當(dāng)位置后滿七日）等方式之一，均視為有效送達。乙方商鋪內(nèi)營業(yè)人員的簽收行為應(yīng)視為乙方的簽收行為。乙方不得以未經(jīng)其授權(quán)而主張該營業(yè)人員的簽收是無效的。”

　　二審?fù)徶?，郭某稱其于2017年7月24日到涉訴地下商鋪進行查看時，發(fā)現(xiàn)涉訴地下商鋪是閑置狀態(tài)。該商鋪現(xiàn)在是否屬于轉(zhuǎn)租的狀態(tài)不清楚。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司一直沒有與其聯(lián)系過，也沒有人通知其去辦理相關(guān)領(lǐng)取租金的手續(xù)。

　　遼寧某公共設(shè)施管理有限公司稱其與郭某簽訂《代租申請》后，已向案外承租人收取了租金，但沒有向郭某本人支付。并稱按照其與郭某簽訂的《代租申請》約定，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司與案外承租人就涉訴地下商鋪商定的租金標(biāo)準(zhǔn)不需要經(jīng)過郭某的確認(rèn)同意，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司承諾同意與郭某就涉訴地下商鋪的租金收益進行核對，并將收取的全額租金交付給郭某。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為：本案系由某商業(yè)控股有限公司開發(fā)建設(shè)的，具有人防工程性質(zhì)的地下商鋪的經(jīng)營使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓所引發(fā)的合同糾紛，通過庭審，圍繞雙方當(dāng)事人訴辯主張，總結(jié)雙方爭議焦點主要有以下四點：一、關(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的性質(zhì)及效力如何認(rèn)定的問題；二、關(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》約定超過20年經(jīng)營期限部分是否有效的問題；三、關(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限未超過20年部分應(yīng)否解除以及相應(yīng)后果如何處理的問題。

　　一、關(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的性質(zhì)及效力如何認(rèn)定的問題。

　　郭某主張遼寧某公共設(shè)施管理有限公司本身并非所有權(quán)人，其僅享有經(jīng)營使用權(quán)，故涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)為租賃合同，且租賃字樣在合同中也多次出現(xiàn)，雙方約定的承租期限違反了《合同法》有關(guān)最長租賃期限的規(guī)定，超過20年部分應(yīng)為法定無效。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司抗辯其系通過受讓行為合法取得涉訴地下商鋪所在人防工程的開發(fā)建設(shè)權(quán)以及經(jīng)營使用權(quán)，其與市人防辦所簽訂的合同也并非租賃合同，受讓的標(biāo)的與涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的標(biāo)的指向相同，且現(xiàn)行法律也并未禁止該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。對此，法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。轉(zhuǎn)讓合同是轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的權(quán)利（不限于所有權(quán)）于受讓人，受讓人支付對價的合同。對于本案雙方當(dāng)事人爭議的合同性質(zhì)及效力問題，應(yīng)從訂立合同時雙方的真實意思表示、涉訴地下商鋪開發(fā)建設(shè)的用途、權(quán)利的取得以及經(jīng)營情況等因素綜合加以考量，而不宜僅憑合同名稱、個別用詞而予以定性。

　?。ㄒ唬╆P(guān)于遼寧某公共設(shè)施管理有限公司就涉訴地下商鋪所屬工程項目享有的權(quán)利及權(quán)利歸屬問題。2010年12月16日，某商業(yè)控股有限公司與市人防辦簽訂涉訴《出讓合同》，取得了包括涉訴人防工程項目在內(nèi)的多個人防工程項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)。2010年10月20日，遼寧誠信公證處作出（2010）遼誠證民字第2342號公證書，對涉訴《出讓合同》的真實性和合法性予以公證。2011年6月9日，市人防辦作為涉訴工程項目的管理人，與某商業(yè)控股有限公司、遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂涉訴《補充合同》，將涉訴人防工程原使用單位某商業(yè)控股有限公司變更至新使用單位遼寧某公共設(shè)施管理有限公司，三方約定原合同項下的所有權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給新使用單位。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司自此取得涉訴人防工程項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)。根據(jù)《人民防空法》第五條、第二十一條第一款、第二十二條規(guī)定可見，人防工程既有為保障“戰(zhàn)時”而單獨、專門建筑的工程，也有“戰(zhàn)時可用、平時民用”的建筑工程，且不同類人防工程的建筑主體不同，其權(quán)屬也當(dāng)然不同，但都要服從《人民防空法》的管理，而管理主體與權(quán)屬主體并不等同。根據(jù)“誰投資、誰受益”原則，涉訴人防工程的管理主體為市人防辦，權(quán)屬主體自原使用單位某商業(yè)控股有限公司轉(zhuǎn)移至新使用單位遼寧某公共設(shè)施管理有限公司，故遼寧某公共設(shè)施管理有限公司依合同約定享有將涉訴人防工程項目部分轉(zhuǎn)讓、出租并取得收益等權(quán)利。

　?。ǘ╆P(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的性質(zhì)問題。從本案事實可以看出，涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的名稱為經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同標(biāo)的為涉訴地下商鋪的經(jīng)營使用權(quán)，郭某支付的價款為轉(zhuǎn)讓款，在實際交付商鋪后，又存在委托代為外租的行為。可見，涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的實質(zhì)系遼寧某公共設(shè)施管理有限公司將其所受讓的涉訴地下商鋪的經(jīng)營使用權(quán)讓渡給郭某，雖然因涉訴地下商鋪涉及人防工程管理范疇，但現(xiàn)行法律行政法規(guī)并未完全禁止權(quán)利人將依法依約取得的地下商鋪經(jīng)營使用權(quán)部分對外轉(zhuǎn)讓，受讓人郭某一次性支付了涉訴地下商鋪轉(zhuǎn)讓費，該《轉(zhuǎn)讓合同》的性質(zhì)顯為轉(zhuǎn)讓。而且，雙方在合同訂立過程中并無明確訂立租賃合同的共同意思表示，郭某在訂立合同時對約定內(nèi)容系屬知曉，亦未提出異議。再結(jié)合涉及人防工程行業(yè)的慣常交易模式及通行做法來看，此類合同因其本身具有特殊性，故不宜將其作為普通租賃合同予以認(rèn)定。

　?。ㄈ╆P(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的效力問題。遼寧某公共設(shè)施管理有限公司通過與郭某簽訂的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》，將其先行受讓的涉訴地下商鋪的經(jīng)營使用權(quán)讓渡給郭某，其權(quán)利來源于其與市人防辦、某商業(yè)控股有限公司之間形成的涉訴《出讓合同》及《補充合同》，結(jié)合前述涉及人防工程項目權(quán)利歸屬的認(rèn)定，以及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展實際和國家政策，根據(jù)郭某提供的現(xiàn)有證據(jù)無法確切證明雙方在訂立涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》及履行過程中，具有《合同法》第五十二條規(guī)定的其他無效情形，故對涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》宜認(rèn)定為有效合同。同時，鑒于本案涉訴地下商鋪所屬工程項目涉及到眾多受讓者的投資權(quán)益，為維護交易安全和穩(wěn)定市場秩序，對涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同更為適宜。

　　二、關(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》約定超過20年經(jīng)營期限部分是否有效的問題。

　　首先，從合同性質(zhì)來看，涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》從名稱、標(biāo)的、轉(zhuǎn)讓款支付、委托代租等因素來看，其性質(zhì)屬經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，而非普通租賃合同關(guān)系，不應(yīng)受《合同法》上述關(guān)于租賃合同最長期限規(guī)定的限制，故其超出20年期限部分不因合同性質(zhì)原因而無效。其次，從合同標(biāo)的的屬性來看，涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》標(biāo)的為地下商鋪經(jīng)營使用權(quán)，確非地下商鋪所有權(quán)。該經(jīng)營使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓亦不因與人防工程所有權(quán)歸屬于國家而發(fā)生沖突，或因所有權(quán)人并非遼寧某公共設(shè)施管理有限公司而使其權(quán)利受到限制，權(quán)益受到貶損。最后，從合同約定的年限來看，郭某與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司簽訂的涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》所讓渡的涉訴地下商鋪的經(jīng)營使用權(quán)期限，并未超過遼寧某公共設(shè)施管理有限公司所受讓的涉訴地下商鋪所屬人防工程項目經(jīng)營使用權(quán)的最長期限，該《轉(zhuǎn)讓合同》約定的使用期限作為合同整體內(nèi)容，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，并未違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法、有效。因此，對于郭某提出要求確認(rèn)涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》超過20年經(jīng)營期限部分無效，同時返還超過20年經(jīng)營期限部分的轉(zhuǎn)讓款的請求，不予支持。

　　三、關(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限未超過20年部分應(yīng)否解除以及相應(yīng)后果如何處理的問題。

　　（一）關(guān)于郭某是否享有對涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的解除權(quán)以及該解除權(quán)是否應(yīng)受到除斥期間限制的問題。一方面，由于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》并未賦予合同雙方單方解除合同的權(quán)利，且按照合同約定，雙方此后亦未另行達成任何關(guān)于合意解除或約定解除條件的書面協(xié)議，郭某亦未提供因遼寧某公共設(shè)施管理有限公司違約足以導(dǎo)致合同解除的充分證據(jù)，且遼寧某公共設(shè)施管理有限公司對于郭某的解除請求不予認(rèn)可，故郭某現(xiàn)對于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》并不享有約定解除權(quán)。另一方面，郭某與遼寧某公共設(shè)施管理有限公司均各自履行了相應(yīng)合同義務(wù)，彼此均不存在過錯，且合同具備繼續(xù)履行的條件，故郭某的主張不符合《合同法》第九十四條規(guī)定的關(guān)于當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)致使合同目的無法實現(xiàn)的情形，且截至目前亦未出現(xiàn)因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)的情形。綜上，根據(jù)上述法律規(guī)定及雙方提供的現(xiàn)有證據(jù)，郭某就涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》并不享有合同解除權(quán)，進而，本案糾紛亦不涉及解除權(quán)的行使是否超過法律對于除斥期間相關(guān)規(guī)定的問題。

　?。ǘ╆P(guān)于涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》約定20年期限內(nèi)有效部分應(yīng)否解除的問題。

　　首先，關(guān)于郭某提出因涉訴人防工程項目尚未進行竣工驗收，導(dǎo)致無法投入使用，合同目的無法實現(xiàn)而要求解除涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》的主張。截至本案二審期間，雙方當(dāng)事人均未提供任何證據(jù)證明涉訴人防工程項目存在受到相關(guān)部門對于其不符合交付條件或不能投入使用等問題作出的通知或處罰等情形，故對郭某的該項上訴主張，不予支持。其次，結(jié)合本案二審?fù)応愂?，因雙方代租行為的存在，郭某如若未能實現(xiàn)取得代租期間租金的相關(guān)收益，可通過查賬核對方式或另行向遼寧某公共設(shè)施管理有限公司主張該權(quán)益，而不應(yīng)徑行以合同目的無法實現(xiàn)為由，請求確認(rèn)涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》部分無效以及解除有效部分。再次，關(guān)于郭某提出遼寧某公共設(shè)施管理有限公司就涉訴人防工程項目沒有取得《人民防空工程平時使用證》，根據(jù)《人防工程管理辦法》第九條、第十條規(guī)定，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司的轉(zhuǎn)讓行為違法，涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》約定20年以內(nèi)的部分也應(yīng)解除的主張。對此，法院認(rèn)為，一方面，從該《管理辦法》的制定主體及主要內(nèi)容來看，是由國家人民防空辦公室于2001年11月1日頒布施行，旨在為促進人民防空工程（含結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室）及與工程配套的地面附屬設(shè)施的平時開發(fā)利用，規(guī)范開發(fā)利用管理，充分發(fā)揮人民防空工程的戰(zhàn)備效益、社會效益和經(jīng)濟效益而制定，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司是否取得了《人民防空工程平時使用證》不能作為否定本案涉訴《出讓合同》《轉(zhuǎn)讓合同》的唯一依據(jù);另一方面，遼寧某公共設(shè)施管理有限公司提供了由市人防辦作為締約主體并經(jīng)公證的涉訴《出讓合同》以及《補充合同》為據(jù)，對其享有就涉訴地下商鋪所屬工程項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)以及部分轉(zhuǎn)讓權(quán)加以證明，并已實際履行多年，在程序上、形式上并未違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，市人防辦亦并未介入并主張涉訴地下商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。誠然，若郭某認(rèn)為遼寧某公共設(shè)施管理有限公司開發(fā)利用涉訴地下工程項目具有違反上述人防行政管理部門規(guī)定的情形，可在證據(jù)充分時向人防行政管理部門主張權(quán)益維護。由此，故對郭某的該項上訴主張，不予支持。最后，從投資行為自身屬性來看，郭某受讓涉訴地下商鋪經(jīng)營使用權(quán)的目的，很大程度上在于期望在權(quán)利行使的期間內(nèi)取得持續(xù)而穩(wěn)定的收益，但這種期望是否必然能夠?qū)崿F(xiàn)則具有極強的不確定性，恰恰與投資行為本身所具有的風(fēng)險性相對應(yīng)。從維護市場交易秩序和公平誠信原則的角度來講，郭某意圖通過主張合同部分無效、部分有效并解除，返還全部轉(zhuǎn)讓費的方式，來規(guī)避投資風(fēng)險的行為，法院難以支持。因此，對于郭某提出涉訴《轉(zhuǎn)讓合同》未超過20年期限部分應(yīng)予解除的主張，不予支持。綜上所述，郭某的上訴請求不能成立，判決：駁回上訴，維持原判。

　　案例注解

　　合同效力的認(rèn)定體現(xiàn)的是一種法律評價機制和功能，反映的是國家公權(quán)力對于私法自治或者民事行為的干預(yù)和評價，不論是違反法律法規(guī)效力性強制性規(guī)定的合同，還是意思表示不真實的合同，法律都要給予否定評價。對于法律法規(guī)的強制性規(guī)定的性質(zhì)的識別和判斷一直是司法實務(wù)中存有爭論的難題，近幾年最高人民法院雖然頒布了相關(guān)司法解釋，為判斷合同是否違反效力性強制性規(guī)定提供了裁判依據(jù)，但面對新型、復(fù)雜糾紛案件，尚需法官結(jié)合具體個案基本事實，通過對法律條文的解釋或者對法律漏洞進行填補的方式，對合同約定條款是否存在違反法律法規(guī)效力性強制性規(guī)定的情形作出判斷。[1]商業(yè)地產(chǎn)合同有別于普通的買賣、承攬等民事合同，其當(dāng)事人的締約資格、約定內(nèi)容、形式要件等合同要素，不僅涉及私法規(guī)范的調(diào)整，也關(guān)系到公法規(guī)范的規(guī)制，而且合同標(biāo)的額大、履行周期長，其效力能否正常維護、權(quán)利義務(wù)能否正常履行對房地產(chǎn)市場交易安全和秩序影響甚巨。在法律調(diào)整機制上，商業(yè)地產(chǎn)合同更是蘊含了合同法、物權(quán)法規(guī)范內(nèi)容，涉及債權(quán)效力和物權(quán)變動的區(qū)別認(rèn)定。因此，司法審判中對于涉商業(yè)地產(chǎn)合同效力的評判遠比一般民事合同要復(fù)雜。通常認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場中，存在著國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)和商品房買賣的三級市場。三級市場交易關(guān)系中，當(dāng)事人意思自治的程度和范圍是依次放寬的，反映到國家公權(quán)力對三級市場的干預(yù)程度上是依次減弱的，在房地產(chǎn)合同的效力把握上也要依次寬泛。[2]本案中，對于具有商業(yè)地產(chǎn)營銷模式典型代表性的地下商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于租賃關(guān)系，是否屬于變相規(guī)避合同法對于最長租賃期限的規(guī)定，當(dāng)事人存在較大爭議，法院在認(rèn)識上存在一定分歧。同時，由于地下商鋪自身的特殊性，其開發(fā)轉(zhuǎn)讓行為是否受到國家對于地下人防工程管理規(guī)定方面的規(guī)制，亦存在不同認(rèn)識。故對于該轉(zhuǎn)讓合同的效力應(yīng)依據(jù)合同法、物權(quán)法以及人民防空法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策準(zhǔn)確作出判斷和認(rèn)定。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛裁判思路分析

　?。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)是否應(yīng)受到特殊限制

　　由于實踐中產(chǎn)權(quán)式商鋪大多屬于虛擬性，即使可以分割出售，但難以分割經(jīng)營，必須要統(tǒng)一經(jīng)營才能發(fā)揮其最大價值，這導(dǎo)致極易引發(fā)個體業(yè)主要求開發(fā)商公司返還原物等物權(quán)保護糾紛。大多數(shù)學(xué)者贊同應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)進行一定的限制。如有學(xué)者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪所有權(quán)的行使應(yīng)以“不得損害公共利益或者他人合法權(quán)益”為適用原則，對商鋪進行整體利用便于優(yōu)化整個商場的使用，最大限度地發(fā)揮商場的功能和作用，提高整體建筑物的使用效率，達到利益最大化。相反，拆分出租在使商場整體收益受損的情況下，也使得其他購買人和承租人的利益受到損失。[3]還有人指出，根據(jù)物權(quán)法第7條“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益”的規(guī)定，業(yè)主對產(chǎn)權(quán)式商鋪物權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)受到民法中“禁止權(quán)利濫用”原則的限制。

　?。ǘ┪薪?jīng)營合同生效是否以業(yè)主取得商鋪所有權(quán)或交付商鋪為前提條件

　　一般情形下，業(yè)主在購買產(chǎn)權(quán)式商鋪后會與開發(fā)商或開發(fā)商委托的第三方管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，但此時存在兩種情形：一種是業(yè)主已經(jīng)足額支付對價款，取得商鋪所有權(quán)；另一種則是業(yè)主尚未付清全部房款，也未取得商鋪所有權(quán)。筆者認(rèn)為，出租人一般應(yīng)為出租標(biāo)的物的所有權(quán)人，但不以所有權(quán)人為限。凡對標(biāo)的物享有合法的使用收益權(quán)的人，原則上均可為出租人，有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用。即出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，不影響租賃合同的效力。簽訂商鋪買賣合同并支付部分房款后，業(yè)主雖未取得商鋪的所有權(quán)，但已合法享有權(quán)益，在委托經(jīng)營合同中約定業(yè)主具有出租商鋪的權(quán)利，不違反法律規(guī)定。因此經(jīng)營公司作為商鋪的所有權(quán)人，其已經(jīng)通過買賣合同關(guān)系將商鋪的使用、收益權(quán)讓與給業(yè)主，因業(yè)主需要通過返租的方式才能行使商鋪的使用收益權(quán)，經(jīng)營公司出租商鋪的客觀行為，視為對雙方委托經(jīng)營合同的履行，經(jīng)營公司應(yīng)依約支付租金或收益。[4]

　?。ㄈ┊a(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主集體意志的體現(xiàn)方式

　　由于非獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪基于其委托經(jīng)營形式的特殊性，為實現(xiàn)經(jīng)營利益的最大化，該產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主的意志要遵從于業(yè)主的集體意志，這在絕大部分審判實踐中形成了較為統(tǒng)一的裁判觀點。在絕大部分情形下，業(yè)主的集體意志是可以對全部業(yè)主產(chǎn)生約束的，有約定，則從其約定；在無約定的前提下，有業(yè)主委員會的，依據(jù)業(yè)主委員會的決議；無業(yè)主委員會的，依照多數(shù)決原則推定其集體意志而執(zhí)行。

　　結(jié)語

　　隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和城鎮(zhèn)化的不斷推進，涉及到地下開發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)許多新情況和新特點，導(dǎo)致司法適用上出現(xiàn)很多困惑，同案不同判現(xiàn)象時常出現(xiàn)。妥適認(rèn)定地下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營交易合同的效力，合理配置合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范裁判尺度，既是房地產(chǎn)業(yè)法律理論與實務(wù)界的強烈期待，也是房地產(chǎn)市場走向現(xiàn)代化的必要保障。

　　本案中，判斷合同性質(zhì)不能僅依據(jù)合同名稱，而應(yīng)以合同內(nèi)容作為依據(jù)，結(jié)合案件事實，探明當(dāng)事人的真實意思，正確區(qū)分租賃協(xié)議與轉(zhuǎn)讓協(xié)議的差別，界定轉(zhuǎn)讓權(quán)利的范疇，結(jié)合合同解除的條件，繼續(xù)履行的實際情況等因素，促進裁判結(jié)論達到法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

　　誠然，在現(xiàn)行法律及司法解釋未予修改完善，新的立法尚未出臺之前，適用合同法律關(guān)系調(diào)整涉地下商鋪營銷行為，并非完善無缺的。筆者也期望透過對本案的研析，提倡創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)登記方式，以建筑物“單元”產(chǎn)權(quán)總體登記 、虛擬分割商鋪共有權(quán)登記變更為主要方式，并遵循物權(quán)運行規(guī)律，在“業(yè)主組織自治+政府外部監(jiān)督為基本運行框架”范疇內(nèi)，進行組織創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、規(guī)則創(chuàng)新。

　　編寫人：沈陽市中級人民法院民二庭  賈宏斌、劉冰青