物業(yè)糾紛調(diào)解委員會 社區(qū)+物業(yè) 綜治進(jìn)物業(yè) 法官進(jìn)物業(yè)
如今，物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)走進(jìn)了千家萬戶。同時,物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的矛盾糾紛也日趨增多，成為城市管理的難點、基層治理的重點、群眾關(guān)注的焦點。一提起物業(yè)公司，很多業(yè)主連聲嘆息，痛斥他們拿錢不辦事。物業(yè)公司則大吐苦水，說業(yè)主們不當(dāng)家不知柴米貴。物業(yè)公司與業(yè)主這對矛盾體，有時候真可謂“水火不容”。
近年來，我省各地有的采取綜治進(jìn)物業(yè)，有的利用社區(qū)+物業(yè)，還有的成立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，將人民調(diào)解工作作為預(yù)防和化解物業(yè)糾紛的一項重要手段，適時介入到物業(yè)管理糾紛中。那么，這些“中間人”調(diào)解機制是否能真正發(fā)揮作用?近日，記者進(jìn)行了采訪。
政府埋單群眾受益
【鏡頭】
“真是沒有想到，我沒花一分錢，物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會就幫我們解開了心里的‘疙瘩’。”家住沈陽市和平區(qū)南湖街道三好街社區(qū)的劉阿姨說。
最近一段時間，劉阿姨與樓上住戶因噪音問題發(fā)生矛盾糾紛，要物業(yè)幫助解決。對兩家進(jìn)行情況調(diào)查得知，因樓上業(yè)主家有個十一二歲的孩子喜歡光腳走路，樓頂?shù)母粢粜Ч?，尤其是夜里發(fā)出很大的噪音，由于劉阿姨有失眠癥，有時候剛睡就被樓上噪音吵醒，再也無法入睡，很是煩心。兩家經(jīng)常因為噪音問題發(fā)生爭執(zhí)，劉阿姨去樓上找過兩次，開始小男孩爺爺奶奶說會加強孩子的管教，但是時間長了仍沒有太大改善，矛盾進(jìn)一步激化。
為了緩和矛盾糾紛，社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會上門對樓上住戶進(jìn)行勸說，希望雙方用“換位思考”的方式多體諒一下對方。經(jīng)過半個多小時的協(xié)商，最終雙方達(dá)成一致。樓上業(yè)主表示：給孩子換成軟底拖鞋，小孩玩耍時大人多提醒他少跑動，少發(fā)出大的聲響，每天晚飯后盡量帶孩子到室外玩耍，晚十點以前讓孩子睡覺，盡量避免噪聲給鄰居帶來麻煩，同時也希望劉阿姨體諒小孩貪玩而不懂事，如有不當(dāng)之處，可以直接找樓上溝通，大家都是通情達(dá)理的好鄰居。
【妙招】
“物業(yè)糾紛調(diào)委會”專業(yè)坐診
據(jù)記者了解，解決這一糾紛的社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會是沈陽市和平區(qū)司法局和區(qū)房產(chǎn)局聯(lián)合建立的物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織。物業(yè)糾紛調(diào)委會實行雙重分級業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理體制，區(qū)房產(chǎn)局依托區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)會及社區(qū)物業(yè)管理委員會建立區(qū)及社區(qū)兩級物業(yè)糾紛調(diào)委會，組織網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)有物業(yè)管理的小區(qū)。區(qū)及社區(qū)兩級物業(yè)糾紛調(diào)委會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和日常管理工作分別由區(qū)房產(chǎn)局、區(qū)司法局及各基層司法所、社區(qū)物業(yè)管理委員會組織實施。
區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會吸納了律師、小區(qū)業(yè)主委員會主任、街道工作人員參加，并選聘有物業(yè)管理專業(yè)知識和工作經(jīng)驗的社會志愿者擔(dān)任專兼職人民調(diào)解員，協(xié)助物業(yè)糾紛調(diào)委會及時調(diào)處轄區(qū)內(nèi)因物業(yè)管理問題引發(fā)的矛盾糾紛，并通過調(diào)解矛盾糾紛，積極宣傳與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，引導(dǎo)糾紛當(dāng)事人依法依規(guī)解決物業(yè)糾紛，積極構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。
社區(qū)+物業(yè)，工作更默契
【鏡頭】
前不久，遼陽市宏偉區(qū)工農(nóng)街道龍城柏麗小區(qū)一位老人在家中一樓小院養(yǎng)起雞鴨，居民們向小區(qū)物業(yè)反映，養(yǎng)“活物”既吵人又有氣味。物業(yè)與老人進(jìn)行了溝通，但效果不理想。于是，物業(yè)與社區(qū)工作人員一起，多次上門勸說，妥善處理了問題。
【妙招】
社區(qū)聯(lián)手物業(yè)，物業(yè)問題共同辦
龍城柏麗小區(qū)已經(jīng)有8年的歷史，小區(qū)剛成立的時候，小區(qū)設(shè)施可謂是全市首屈一指，可是，由于小區(qū)居民與當(dāng)時的物業(yè)公司的矛盾糾紛，導(dǎo)致小區(qū)一度成為物業(yè)棄管小區(qū)，臟、亂、差的環(huán)境給小區(qū)安全帶來極大的隱患。
2012年，工農(nóng)街道黨委非常重視龍城柏麗物業(yè)的問題，在社區(qū)多次走訪、協(xié)調(diào)、運作的基礎(chǔ)上，經(jīng)過多次調(diào)研，并召開社區(qū)、有關(guān)物業(yè)公司和業(yè)主委員會開會研究，就小區(qū)物業(yè)管理涉及的主要問題，如物業(yè)費、服務(wù)內(nèi)容及前期基礎(chǔ)設(shè)施投入等進(jìn)行多次協(xié)商，最終選擇了遼陽萬方物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)駐小區(qū)，并與街道、社區(qū)一起聯(lián)手，共同解決小區(qū)問題。
目前，社區(qū)工作人員與物業(yè)工作人員根據(jù)片區(qū)負(fù)責(zé)制或個人負(fù)責(zé)工作職能實行結(jié)對子，在社區(qū)與物業(yè)工作配合中，雙方約定實行“四個一”“兩個共同”的工作方法。一起入戶走訪，社區(qū)工作人員與物業(yè)工作人員實行包樓制，共同為居民解決難點問題。一起調(diào)解糾紛，社區(qū)與物業(yè)在接到居民反映的鄰里糾紛中，由各自的專人負(fù)責(zé)，共同深入居民家中，確保了在第一時間及時有效地解決問題。社區(qū)與物業(yè)還一起巡邏安防，一起參觀學(xué)習(xí)，共同開展文體活動，共同進(jìn)行社區(qū)建設(shè)。
街道綜治委員楊曉云告訴記者，自從兩家聯(lián)姻后，社區(qū)內(nèi)工作更好開展了。前不久，一居民將大堆雜物都擺放在小區(qū)內(nèi)的公用區(qū)域中，社區(qū)與物業(yè)聯(lián)手行動。社區(qū)干事上門做思想工作時了解到，其實老人也發(fā)愁，不知道該將這些物品安置在哪。社區(qū)與物業(yè)妥善處理，最終物業(yè)提供一個合適房間，臨時單獨存放老人的舊家具。
自從龍城柏麗小區(qū)和物業(yè)聯(lián)姻后，社區(qū)和物業(yè)不分你我，只要是居民的事都爭著搶著拿方案。社區(qū)和物業(yè)正為解決居民停車難而將開辟公共停車場的建議聯(lián)合上報有關(guān)部門，努力為居民解決困難。
綜治進(jìn)物業(yè)，提高百姓滿意度
【鏡頭】
一張圓桌，上面擺著一束花,兩邊各放了一個茶杯，如果不是門上掛著綜治工作站的牌子,根本看不出這個溫馨的屋子是化解物業(yè)矛盾糾紛的地方……這是鐵嶺縣凡河新區(qū)幸福里社區(qū)物業(yè)綜治工作站的一角。
社區(qū)居民王先生一肚子怨氣來到綜治工作站，告訴站長齊宏義：“不是我不想交費，實在是他們太不作為了。我家住頂樓，去年，我家的天花板就開始出現(xiàn)滲水的情況，墻壁起了霉斑，并出現(xiàn)了大面積脫灰的現(xiàn)象。當(dāng)時我就向小區(qū)物管報告了情況，希望他們在房屋維修資金撥下來的時候?qū)⑽壹业膯栴}盡快解決?？芍两瘢飿I(yè)公司先后申請了兩批維修資金，可我們家的問題依然沒有得到解決……”
齊宏義得到物業(yè)公司和業(yè)主雙方的信任后，就組織雙方調(diào)解。他帶著站里的調(diào)解員采用“拉家常”的方式，認(rèn)真對糾紛事實和雙方意見進(jìn)行了情、理、法全方位分析。經(jīng)過三個多小時調(diào)解，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議：王先生在調(diào)解協(xié)議簽訂后一次性付清所欠物業(yè)費，物業(yè)公司在協(xié)議簽訂之日起2個月內(nèi)負(fù)責(zé)維修王先生漏水屋面。
【妙招】
小區(qū)里設(shè)立綜治工作站
樓上漏水給樓下鄰居帶來損失、居民與物業(yè)公司扯皮……近年來，小區(qū)里的諸多物業(yè)糾紛讓居民心煩不已。鐵嶺縣凡河新區(qū)幸福里社區(qū)通過綜治進(jìn)物業(yè)的方法，有效調(diào)解了物業(yè)糾紛。
齊宏義告訴記者，“綜治進(jìn)物業(yè)”主抓的就是平安，實行小區(qū)“綜治進(jìn)物業(yè)”工作就是為了打造“平安美麗、民主和諧”的小區(qū)氛圍，推進(jìn)平安小區(qū)創(chuàng)建。記者了解到，幸福里社區(qū)在小區(qū)物業(yè)公司原有的配套用房中設(shè)立小區(qū)綜治工作站，工作站牽頭整合社區(qū)民警、社區(qū)工作人員、物業(yè)公司等相關(guān)力量，組建了矛盾糾紛調(diào)解工作隊，參與調(diào)解小區(qū)管理難題，協(xié)調(diào)物業(yè)與業(yè)主關(guān)系，把日常糾紛矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。
此外，工作站還定期聯(lián)系專業(yè)律師、上級物業(yè)管理部門，對小區(qū)物業(yè)管理人員、業(yè)委會成員定期進(jìn)行政策法規(guī)培訓(xùn)，引導(dǎo)雙方正確行使權(quán)利。
法官到現(xiàn)場“結(jié)案”
【鏡頭】
今年6月，沈陽市和平區(qū)北市場街道皇寺路社區(qū)一聾啞居民到法院立案，反映樓房下水道堵塞，致使9戶居民長達(dá)半年無法用水，準(zhǔn)備將物業(yè)告上法庭，法院考慮到該案的勝訴權(quán)益實現(xiàn)成本，決定啟動聯(lián)調(diào)程序，由院長牽頭，與街道和物業(yè)、房產(chǎn)部門一起協(xié)調(diào)溝通，3天時間實現(xiàn)通水，“幸好法官們親自到我們社區(qū)調(diào)解此事，事情才能這么快解決了，否則不知道拖到什么時候呢。”對于此舉，社區(qū)、物業(yè)和當(dāng)事人反映效果非常好。
【妙招】
訴調(diào)對接化解矛盾
據(jù)記者了解，法官走出去的方式是沈陽市和平區(qū)人民法院訴調(diào)對接工作的一個方面，隨著物業(yè)糾紛的增多，法官走出去的流動法庭是在開展物業(yè)糾紛調(diào)解工作中的創(chuàng)新。
和平區(qū)法院主要負(fù)責(zé)物業(yè)糾紛案件處理的張法官表示：“許多物業(yè)糾紛案件的重復(fù)性較大,有的判決并不能達(dá)到徹底平息社會矛盾的效果。但利用訴調(diào)對接，在社區(qū)、物業(yè)設(shè)立法院聯(lián)調(diào)工作室，街道、社區(qū)與物業(yè)成立聯(lián)調(diào)工作小組，這樣可以有效地化解糾紛。”
有了調(diào)解工作小組,如何組織調(diào)解隊伍是關(guān)鍵。張法官說：“我們下一步準(zhǔn)備建立物業(yè)糾紛專家人才庫，由法官、律師、物業(yè)管理專家、人大代表、樓棟長等參與調(diào)解，從源頭上解決隊伍人才不足的問題。”