“前一陣子終于把房照辦下來了，這回心里徹底踏實了。”6月5日，葫蘆島市龍港區(qū)某居民小區(qū)業(yè)主李某借周末時間開始為自家的新房裝修，“刺啦刺啦”的電鉆聲、“咣當咣當”的砸墻聲聲聲入耳，但李某卻感覺極為悅耳?！澳恢擂k這個房照有多難，耽誤好幾年，后來還是法院判的撤銷抵押登記?！?
結(jié)扣：開發(fā)商拿業(yè)主的房辦抵押
2012年10月，葫蘆島某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)某居民小區(qū)，用在建工程地向某商業(yè)銀行做了抵押，貸款1.2億元，后歸還本金7000萬元，并于2017年1月18日與某商業(yè)銀行重新簽訂了借款合同，借款5000萬元，用某居民小區(qū)已建成的商品房抵押擔保，并辦理了抵押登記。
然而，該房地產(chǎn)開發(fā)公司此次貸款抵押的房屋是已經(jīng)出售的商品房，導致400余戶業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證。
“花了錢，辦不了證，房子‘不屬于我’，憑啥？”“開發(fā)商拿‘我們的房子’抵押，他們的問題讓我們買單，憑啥？”“銀行說這事不是他們跟我們業(yè)主的糾紛，他們也沒辦法，憑啥？”帶著這些問題，居民小區(qū)的400余戶業(yè)主四處維權(quán)要說法，找開發(fā)商，找銀行，找有關(guān)部門，問題卻始終沒有得到有效解決。3個“憑啥”道出了業(yè)主們的不滿、憤懣和無奈。
解扣：找到案件突破點撤銷抵押登記
“從2021年初，陸續(xù)有業(yè)主向我們法院提起行政訴訟，要求判決撤銷抵押登記。經(jīng)我們調(diào)查了解，涉及到400多戶?！迸d城市人民法院行政庭李法官坦言，剛接手這個案件，法院也頗感棘手。法院研究后認為，此類案件屬于百姓關(guān)注的民生問題，應(yīng)該積極推進化解矛盾糾紛?！稗k理這起案子，我們確定了3個目標：化解矛盾解決民生問題；把矛盾糾紛化解在前端；發(fā)揮司法建議能動作用，促進行業(yè)監(jiān)管徹底解決問題。”李法官說道。
經(jīng)調(diào)查分析，該案件屬于系列案件，涉及人數(shù)眾多，法院在審理過程中以抵押登記、備案登記為時間點，分類受理、有序引導。以2017年1月18日辦理抵押登記日期為時間點，劃分3類處理，即：2017年1月18日前已辦理商品房備案登記的為一類；2017年1月18日前簽訂買賣協(xié)議，交付大部分房款、已辦理入住的為一類；2017年1月18日抵押登記之后商品房出售的為一類。經(jīng)與業(yè)主溝通，分別選取3類代表性案件立案9件。
法院審理中發(fā)現(xiàn)“解扣”突破點：經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司償還，第二次抵押貸款僅欠銀行本金900余萬元，而抵押登記的房屋仍為該小區(qū)所有房屋，抵押物價值遠高于實際欠銀行款額。據(jù)此，法院對3類案件確定了判決方向，即對第一類撤銷抵押登記，因經(jīng)備案，某銀行對買賣真實性無異議，通過司法建議一并解決；對第二類撤銷抵押登記，逐案審理；第三類建議通過執(zhí)行異議解決。
鎖扣：一個司法建議網(wǎng)住行業(yè)“潛規(guī)則”
“目前先期受理的案件已經(jīng)撤銷了抵押登記，300余戶業(yè)主已順利辦理了房產(chǎn)證。剩余案件仍在進一步處理中?！崩罘ü僬f，“其實順利‘解扣’辦證難，得益于在處理該案時的‘隔山打?！?yīng)。正常此類案件應(yīng)該是民商事案件，但業(yè)主起訴銀行無法可依，起訴開發(fā)商于事無補，唯有提起行政訴訟，再結(jié)合司法建議，使有關(guān)部門發(fā)揮監(jiān)管職能，督促銀行方面撤銷不合理抵押，從而成功‘解扣’。使法院、有關(guān)部門、銀行多方形成合力為業(yè)主們解決問題?！?
該案的成功辦理，也引起了興城市法院進一步的思考。對該案中“結(jié)扣”形成原因進行了分析：開發(fā)商隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實，銀行在辦理轉(zhuǎn)貸過程中未實地調(diào)查，有關(guān)部門在應(yīng)當知道抵押房屋已取得預(yù)售許可，未調(diào)查是否存在其他權(quán)利人，導致了全款交付房款的業(yè)主辦理不了房產(chǎn)證。據(jù)此，興城市法院不僅將司法建議發(fā)給有關(guān)部門，還抄送給葫蘆島市政府。延伸一步，即是訴源治理。葫蘆島市政府高度重視，責成葫蘆島市司法局出臺了《關(guān)于規(guī)范商品房抵押登記與銷售備案工作的實施意見》，一個司法建議，不僅解決了案件，還“大而化之”，促進房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的“大洗牌”，既促進了行業(yè)健康發(fā)展，又為房地產(chǎn)市場筑牢一層安全防護網(wǎng)。