4月18日，鞍山市中級人民法院經(jīng)審判委員會表決通過，分別向市內(nèi)兩家房產(chǎn)中介公司、市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)商會和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出司法建議。
這3份從加強企業(yè)管理、行業(yè)自律和行業(yè)監(jiān)管3個層面提出的司法建議，源于4月16日鞍山中院審理的一起中介合同糾紛二審案件。
4月16日，鞍山中院庭審優(yōu)質(zhì)化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案。
買房換中介 委托人不認(rèn)“跳單”
2022年6月，委托人安某通過A房產(chǎn)中介公司員工白某選購二手房。根據(jù)安某的需求，白某先后推薦了幾處房屋并帶其看房，幫助其與房主議價溝通，在安某詢問中介費標(biāo)準(zhǔn)時，白某還提出了對折收費的優(yōu)惠。不久，白某在幫助安某與一處意向房屋的房主將價格協(xié)商至41.8萬元后，安某不再回復(fù)白某的微信消息。幾日后，安某回信表示已通過B房產(chǎn)中介公司購買了該房屋。A公司認(rèn)為安某此舉屬于“跳單”行為，將其告上法庭，要求支付報酬。一審法院支持了A公司所主張的部分報酬，安某不服判決，上訴至鞍山中院。
在安某看來，她并非直接與房主完成房屋交易，而是通過與B公司訂立的房屋買賣合同，已經(jīng)支付了B公司中介費用；同時，她自始至終未與A公司簽訂書面合同，不應(yīng)向A公司支付報酬。
庭前厘爭點 撤上訴當(dāng)庭履行
安某與A公司是否成立中介服務(wù)合同關(guān)系？安某與房主簽訂房屋買賣合同，與A公司提供的交易機會和服務(wù)是否具有因果關(guān)系？安某是否應(yīng)當(dāng)向A公司支付報酬？
4月16日，鞍山中院庭審優(yōu)質(zhì)化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案，鞍山中院黨組書記、院長陳林擔(dān)任審判長。
“為優(yōu)化庭審，提高庭審質(zhì)量和效率，先召開一個簡短的庭前會議?！睂徖矸ü俑嬖V記者，庭前，合議庭通過雙方當(dāng)事人提交的上訴狀和答辯狀對案件爭點進(jìn)行了整理和固定，讓庭審聚焦到3個爭議問題上。
為查清事實，合議庭追加B公司作為輔助型無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，并對安某發(fā)出當(dāng)事人本人到庭令。合議庭與三方圍坐在圓桌法庭，圍繞爭點組織證據(jù)交換，在溝通間適時進(jìn)行法律釋明和心證公開。
“雖然未簽訂書面中介合同，從被上訴人提交的微信聊天記錄可以證明，上訴人接受了A公司員工白某提供的房源篩選、帶看房、溝通磋商等服務(wù)，根據(jù)民法典第四百九十條第一款的規(guī)定，在合同書簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，合同成立。”合議庭解釋道，如果A公司提供的交易機會對房屋買賣合同的訂立起到了實質(zhì)性作用，依據(jù)民法典第九百六十五條的規(guī)定，A公司的報酬請求就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧?
至此，當(dāng)事人對案件判決結(jié)果已經(jīng)有了心理預(yù)期。安某表示服從一審判決，撤回上訴，并當(dāng)庭支付了一審判決酬勞。庭前會議僅歷時40分鐘，糾紛得到了實質(zhì)性化解。
小案出精品 向改革要解紛紅利
案后，鞍山中院根據(jù)審判大數(shù)據(jù)分析研判，發(fā)現(xiàn)近三年鞍山市兩級法院審結(jié)涉中介服務(wù)糾紛案件達(dá)133件，其中委托人“跳單”引發(fā)的糾紛數(shù)量居高不下。
為從源頭上預(yù)防和減少類案多發(fā)高發(fā)，維護市場秩序與消費者權(quán)益，鞍山中院以本案審理為契機，針對發(fā)現(xiàn)的共性問題，向房產(chǎn)中介公司、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管部門分別提出司法建議，以此踐行“抓前端、治未病”，積極參與社會治理。
與此同時，本次審判委員會還研究通過了《關(guān)于委托人利用其它中介機構(gòu)“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區(qū)類案裁判尺度的統(tǒng)一。
踐約守諾，既是市場交易秩序得以維護的重要支撐，更是社會主義核心價值觀倡導(dǎo)的價值準(zhǔn)則。這也應(yīng)該是我們法院在審理類似案件時，向社會傳遞的鮮明價值導(dǎo)向。年初以來，我們開展庭審優(yōu)質(zhì)化‘比武打擂’，就是要引起大家對手中每一起案件的關(guān)注和重視，要敏于善于從審理的每一個鮮活案例中發(fā)現(xiàn)、總結(jié)和提煉有價值的裁判規(guī)則、理念和方法?！?
——鞍山中院黨組書記、院長 陳林