古有孟母三遷，今有擇校而居。學(xué)區(qū)房對(duì)于家長(zhǎng)來說，絕對(duì)是關(guān)乎自己孩子命運(yùn)的大事，馬虎不得。但是學(xué)區(qū)房數(shù)量有限，價(jià)格又是年年攀升。家長(zhǎng)們千挑萬(wàn)選、砸鍋賣鐵終于買到了學(xué)區(qū)房就真的能讓孩子順利入學(xué)嗎？

 

　　買了學(xué)區(qū)房不一定能上名校

 

　　原定的學(xué)區(qū)更改、房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳、買的二手問題學(xué)區(qū)房等，由學(xué)區(qū)房引發(fā)的糾紛近年來可謂數(shù)不勝數(shù)。

 

　　案件回顧一：法院無(wú)權(quán)判遷戶口

 

　　2013年，吳先生購(gòu)買了徐女士名下一套學(xué)區(qū)房。兩年后，吳先生在給孩子辦理落戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)房本上還有劉某一家五口的戶籍。更關(guān)鍵的是，其中還有一個(gè)跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐女士并不認(rèn)識(shí)劉某，更無(wú)法將他們的戶口遷走，吳先生只好將徐女士告上法院。法院判定，徐女士履約存在瑕疵，構(gòu)成違約，但不支持吳先生的遷戶訴求。

　　法官說法：戶口遷移其實(shí)是公安機(jī)關(guān)戶籍管理部門的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無(wú)法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責(zé)任。

　　在現(xiàn)實(shí)情況中，建議買家在合同里約定按日索賠違約金。如約定賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房?jī)r(jià)百分之多少的違約金。按照學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)來計(jì)算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實(shí)力承擔(dān)每天幾百或者幾千元的違約費(fèi)用了。因此，提醒所有學(xué)區(qū)房買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。

 

　　案件回顧二：遇違約可索賠差價(jià)

 

　　在二孩媽媽王女士的計(jì)劃里，為讓女兒茜茜能上一所好學(xué)校，自己打算賣掉一套100平方米的住宅，購(gòu)買某學(xué)校附近一套60平方米的學(xué)區(qū)房?？蓻]想到的是，好不容易將唯一的住房賣出后，學(xué)區(qū)房賣家卻經(jīng)不住水漲船高的利益誘惑，在已簽訂售房合同的情況下要求加價(jià)，否則就毀約。無(wú)奈之下，王女士一紙?jiān)V狀將賣家告上法庭。

　　法官說法：房屋買賣合同簽訂后，由于房?jī)r(jià)攀升，如果賣方不愿再以合同約定價(jià)格出售房屋、明確拒絕出售房屋，此時(shí)，如房屋買賣合同仍有繼續(xù)履行的可能，建議買方以賣方違約為由請(qǐng)求法院判令賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，或以賣方違約為由訴請(qǐng)解除房屋買賣合同，要求賣方返還定金，賠償包括差價(jià)在內(nèi)的損失。

　　在這種情況下，要依法追究惡意違約人的違約責(zé)任，提高其違約成本。由于賣方惡意違約，拒不履行合同義務(wù)，可以判令其賠償損失，為買方提供充分有力的司法救濟(jì)。如果買方提出繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，合同也有繼續(xù)履行的可能和必要，可以判令繼續(xù)履行合同，同時(shí)對(duì)違約方判處違約金，維護(hù)正常的房地產(chǎn)交易秩序。

 

　　投訴案例：開發(fā)商的文字游戲

 

　　日前，沈陽(yáng)的吳先生向本報(bào)投訴稱：因?yàn)樾『⒓磳⒛钚W(xué)，他精心挑選了一套新房?？粗心抢锏脑蚴情_發(fā)商主打?qū)W區(qū)牌。

　　“宣傳資料以及樓書上都寫明，‘相鄰××小學(xué)’。”沈先生說，當(dāng)時(shí)就看中這一點(diǎn)，買下了一套小戶型精裝修房子?？墒墙环亢螅瑢?shí)際的學(xué)區(qū)卻不是開發(fā)商當(dāng)初宣傳的那個(gè)小學(xué)。“開發(fā)商給我們的解釋是相鄰學(xué)校，又沒說是那所學(xué)校的學(xué)區(qū)。”吳先生說，開發(fā)商的這個(gè)解釋，他們肯定是不滿意的。隨后，吳先生決定聯(lián)合100多位有相同遭遇的業(yè)主，走上了訴訟的道路。

　　不過律師了解情況后表示，開發(fā)商的文字游戲玩得有點(diǎn)“高”，奧妙就在于這“相鄰”二字。業(yè)主想當(dāng)然認(rèn)為既然鄰近就必然是學(xué)區(qū)，但法律卻往往只能支持開發(fā)商的解釋——“相鄰”只表明了地理概念，不構(gòu)成法律意義上的學(xué)區(qū)承諾，所以走司法途徑也許正是開發(fā)商目前最愿意看到的情形，但這種所謂的“高”卻讓業(yè)主們欲哭無(wú)淚。

 

　　沈陽(yáng)為學(xué)區(qū)房“降溫”

 

　　教育部多次提出鼓勵(lì)地方多校劃片，給學(xué)區(qū)房“降溫”。由此可見，學(xué)區(qū)房問題已經(jīng)到了必須改革的程度，當(dāng)實(shí)現(xiàn)多校劃片入學(xué)后，過去買學(xué)區(qū)房就能上這所學(xué)校的事情，今后則未必。

　　今年5月4日起，沈陽(yáng)市和平區(qū)將承擔(dān)義務(wù)教育的32所中小學(xué)組建成11個(gè)教育集團(tuán)，其中小學(xué)分為七大教育集團(tuán)。據(jù)記者了解，優(yōu)質(zhì)校集團(tuán)化辦學(xué)是和平區(qū)擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)教育資源的一種有效形式。事實(shí)上，集團(tuán)化不是簡(jiǎn)單地合并學(xué)校，而是為了辦好每一所學(xué)校。這對(duì)教育資源薄弱地區(qū)來說，就是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源；而對(duì)教基礎(chǔ)較好地區(qū)的影響則更為深遠(yuǎn)。

　　對(duì)于家長(zhǎng)比較關(guān)心的學(xué)區(qū)問題，實(shí)施名校集團(tuán)化主要是在干部教師交流和教育教學(xué)上有動(dòng)作，學(xué)區(qū)劃分則不受影響，原則上仍按上年執(zhí)行。

　　居民家庭單獨(dú)購(gòu)買新建商業(yè)用房超過50平方米，或新建辦公用房超過80平方米的，可以辦理落戶。購(gòu)房人子女可選擇該商業(yè)、辦公用房所屬區(qū)域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，按學(xué)區(qū)內(nèi)生源辦理入學(xué)手續(xù)。

 

　　學(xué)區(qū)房到底該怎么買？

 

　　購(gòu)房前要了解教育部門發(fā)布的擇校政策以及學(xué)校片區(qū)規(guī)劃的決定，最好咨詢到關(guān)系學(xué)校片區(qū)劃分的多個(gè)機(jī)構(gòu)，房屋如所在附近學(xué)校招生辦、所屬街道辦、當(dāng)?shù)嘏沙鏊踔两逃鞴懿块T等。弄清楚現(xiàn)已入住樓盤業(yè)主的直系子女擁有的是優(yōu)先入讀權(quán)還是免試入讀權(quán)，有無(wú)時(shí)間限制。

　　每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于學(xué)區(qū)的承諾是不同的。雖然很多房地產(chǎn)項(xiàng)目有學(xué)區(qū)，但是細(xì)心的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，在詢問具體入學(xué)細(xì)節(jié)時(shí)，開發(fā)商的說法會(huì)分為兩種。第一種是憑借購(gòu)房合同可以上學(xué)的，并不需要遷入戶口。這種情況的學(xué)區(qū)房主要為兩類，一是為開發(fā)商同學(xué)校之間達(dá)成協(xié)議，其業(yè)主可以入學(xué)；二是為開發(fā)商自建學(xué)區(qū)，具有較高的話語(yǔ)權(quán)，業(yè)主的直系子女可以直接入學(xué)。這兩種情況中，第二種的可靠度更高，畢竟學(xué)校為開發(fā)商所建、學(xué)校就在園區(qū)內(nèi)或園區(qū)旁，變數(shù)較小。第二種是需要將戶口遷入，達(dá)到居住年限之后，方可入學(xué)。這便是普通意義上的根據(jù)戶口劃分入學(xué)，其可能存在的變數(shù)，請(qǐng)見上方的第一點(diǎn)。

　　北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所沈陽(yáng)分所律師蒲偉建議，由于購(gòu)房合同由開發(fā)商單方制作，在權(quán)益的衡量上會(huì)傾向自己，購(gòu)房者在簽訂合同前，一定要認(rèn)真審查合同相關(guān)條款。

 

　　認(rèn)清分校、合作校字樣

 

　　目前，由于家長(zhǎng)們對(duì)名校的需求量之大、渴望度之高，越來越多的分校、合作校出現(xiàn)了。沈陽(yáng)市和平區(qū)推出了教育集團(tuán)的概念，全區(qū)的學(xué)校都成為了名校，其他區(qū)也逐步開始效仿。

　　這些分校、合作校的師資力量、管理水平都是需要家長(zhǎng)自己考察和衡量的，畢竟優(yōu)勢(shì)教育資源是有限的，不可能在短時(shí)間內(nèi)大范圍提升的。所以，對(duì)于各個(gè)帶有名校頭銜學(xué)校的具體情況，家長(zhǎng)們也需要做出自己的評(píng)估與判斷。

 

　　房子第一，學(xué)校第二

 

　　買房最重要的還是房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等“硬件”，而學(xué)校配套這一“軟件”給房屋的加分也應(yīng)僅僅是一小部分。所以，房子本身好不好是最重要的，有沒有學(xué)校是其次，不要因小失大。

 

　　無(wú)法遷戶口的要注意

 

　　 如果購(gòu)買二手房的話，前任房主的戶籍一定要遷出，建議購(gòu)房者在交接前確認(rèn)好這類信息，以免影響落戶。如果原房主戶籍不遷出，購(gòu)房者就無(wú)法給孩子落戶口，可能會(huì)耽誤孩子入學(xué)。

 

　　必須量力而行

 

　　一些二手學(xué)區(qū)房要求一次性付款，巨大的購(gòu)房壓力會(huì)使一些希望購(gòu)買學(xué)區(qū)房的普通家庭不堪重負(fù)。所以一定要慎重購(gòu)買，不要影響日后的生活。另外，購(gòu)房者也要注意購(gòu)買二手房是否受時(shí)間限制才能讓孩子入學(xué)。
 

　　切勿太過心急
 

　　名校之所以出名是由于其教育水平高、配套設(shè)施好。但每個(gè)學(xué)校的教育水平和發(fā)展情況并不是一致的。

　　就拿沈陽(yáng)市和平區(qū)來說，曾經(jīng)的南昌中學(xué)、126中學(xué)在眾多初中之中處于一般水平，但是兩所學(xué)校近年來的發(fā)展速度非?？?，已經(jīng)成為和平區(qū)家長(zhǎng)們趨之若鶩的名校。而曾經(jīng)的名校們，有的已經(jīng)被合并，有的已經(jīng)不是當(dāng)年的模樣。

　　所以在選擇學(xué)區(qū)房時(shí)，家長(zhǎng)一是不要憑借自己求學(xué)時(shí)的經(jīng)驗(yàn)，二是不要提早太久。超前太多購(gòu)買的學(xué)區(qū)房，也許當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)更低，但是學(xué)區(qū)變更的風(fēng)險(xiǎn)也更大。