核心提示

　　購(gòu)房是人生大事，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是購(gòu)房過(guò)程中的關(guān)鍵法律環(huán)節(jié)。然而，實(shí)際履約過(guò)程中可能出現(xiàn)變數(shù)，如因個(gè)人需求變化、資金問(wèn)題或其他客觀因素，購(gòu)房者可能在簽訂完認(rèn)購(gòu)書后產(chǎn)生退房意向。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后能否要求退房？已付定金能否退還？

　　辦案人：周欣欣

　　職務(wù)：沈陽(yáng)市沈北新區(qū)人民法院財(cái)落人民法庭副庭長(zhǎng)

　　2023年9月8日，李某與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，約定李某認(rèn)購(gòu)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的某處房產(chǎn)并支付1萬(wàn)元定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，雙方于七日后簽署購(gòu)房合同。認(rèn)購(gòu)書同時(shí)約定：“如因購(gòu)房者原因未交納全部購(gòu)房款或未辦理下來(lái)銀行貸款的，則本認(rèn)購(gòu)協(xié)議屆時(shí)自動(dòng)解除，開(kāi)發(fā)商無(wú)須通知購(gòu)房者即有權(quán)另行出售該商品房，且開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金，購(gòu)房者對(duì)此無(wú)任何異議，需自行承擔(dān)因此遭受的全部損失?！崩钅骋晕闯晒k理銀行貸款為由訴至法院，要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議并返還定金1萬(wàn)元，雙方因此產(chǎn)生糾紛。

　　庭審中，原告李某承認(rèn)，其在繳納定金后發(fā)現(xiàn)案涉房屋為邊戶，遂不愿繼續(xù)購(gòu)買，因此未辦理銀行貸款。經(jīng)審查，我認(rèn)為李某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》內(nèi)容合法，系雙方真實(shí)意思表示，具有法律約束力。協(xié)議已明確約定具體房屋的房間號(hào)、定金金額及案涉房屋位置，李某未舉證證明其在簽訂協(xié)議或達(dá)成購(gòu)買意向時(shí)曾明確要求購(gòu)買中間戶，再結(jié)合《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的約定及定金罰則相關(guān)規(guī)定，最終認(rèn)定李某的主張缺乏法律依據(jù)，依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。由此可見(jiàn)，定金是合同履行的擔(dān)保，具有擔(dān)保和懲罰性質(zhì)。支付定金后，若支付方違約，定金不予退還；若收受方違約，需雙倍返還。本案中，李某支付定金后，雙方就房屋買賣達(dá)成初步合意。李某雖主張因其不知案涉房屋是邊戶而拒絕履約，但認(rèn)購(gòu)書中已明確載明具體房間號(hào)，其關(guān)于不知情的主張既不符合一般常理，亦與商品房交易習(xí)慣相悖。李某既未舉證證明簽約時(shí)不知房屋為邊戶，亦未證明其曾明確要求購(gòu)買中間戶。本案系因李某個(gè)人原因拒絕履行合同，其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條即定金罰則條款，違約方李某無(wú)權(quán)要求返還定金1萬(wàn)元，其主張缺乏法律依據(jù)。

　　在此，我要提醒廣大購(gòu)房者注意，購(gòu)房是重大財(cái)產(chǎn)決策，務(wù)必慎重對(duì)待。在交付定金前，請(qǐng)充分了解房屋信息，仔細(xì)查看房屋的具體位置、周邊環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施，確保房屋符合自身需求和居住預(yù)期。因定金具有法律約束力，若支付后因個(gè)人原因反悔，可能面臨定金無(wú)法返還的法律后果。請(qǐng)避免因沖動(dòng)或疏忽造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，切實(shí)保障自身合法權(quán)益。